Как заработать на флиппинге: что нужно знать новичкам

 

Флиппинг — это инвестиционная стратегия для заработка в сфере недвижимости. В ее основе лежит модель «купить — отремонтировать — перепродать с наценкой». Обычно флиппинг подразумевает инвестиции в жилую недвижимость.

В этой статье посмотрим, как начать зарабатывать на флиппинге новичку.

Почему флиппинг становится все популярнее

Изначально флиппингом называли модернизацию «убитого» жилья. Однако со временем под этим термином начали подразумевать коммерческий ремонт любой недвижимости, даже новой.

Несколько лет назад инвесторы покупали квартиры на этапе котлована и продавали после сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом они могли увеличить свой капитал в несколько раз. Однако с введением эскроу-счетов эта стратегия перестала быть такой эффективной, поэтому инвесторы переключились на другие модели.

Флиппинг позволяет заработать на создании так называемой добавленной стоимости. Квартиры от флипперов полностью готовы к проживанию, покупателю не придется тратить время и силы на ремонт, и он готов переплатить за такое готовое решение.

Какую нишу выбрать для флиппинга

Правильный выбор ниши — ключевой фактор успеха во флиппинге, особенно сейчас, когда намечается кризис на рынке жилой недвижимости.

В эконом- и комфорт-сегментах количество сделок упало на треть в 2024 г. из-за высоких ставок по ипотеке и отмены льготных программ. Стоимость квадратного метра также снижается. Застройщики начинают работать через систему рассрочек, однако специалисты считают эту схему рискованной для самих же застройщиков.

Другая ситуация в сегменте премиального жилья. Средняя цена за квадратный метр здесь выросла почти на 10%, а количество сделок уже выше, чем в прошлом году.

Опытные флипперы активно переключаются на премиум-класс, где сделки заключаются без использования ипотеки, за наличные деньги.

Как выбрать подходящую недвижимость для флиппинга

В сегменте премиального жилья цена ошибки особенно высока, именно поэтому флипперам стоит тщательно подбирать объекты с учетом следующих критериев:

1. Расположение. Квартира должна располагаться в локации, где есть инфраструктура и элитные заведения. Если в эконом-классе для покупателя самый важный критерий — это стоимость, то в премиум — удачное расположение жилого комплекса.

2. Удобная планировка или возможность ее сделать. Мелкие нюансы — цвет стен, расположение мебели — можно поправить под вкус покупателя, а вот планировку квартиры без серьезных вложений не исправишь. В сегменте премиального жилья нельзя экономить на ремонте, основа которого — правильная планировка.

3. Рыночная стоимость. Важно уметь правильно оценивать рыночную стоимость как до, так и после ремонта. При этом цена от застройщика не является показателем, стоит оценивать именно рыночную стоимость объекта.

Финансирование сделки

Финансирование — один из важных аспектов успешного флиппинга. Квартиры премиум-класса в Москве стоят от 30 млн рублей, плюс придется вложить в ремонт около 10 млн. Флипперы часто прибегают к софинансированию:

• Ипотечные кредиты. Наиболее распространенный метод, однако нерентабельный в период высокой ключевой ставки.

• Частные инвестиции. Простой, но ненадежный способ, так как есть высокая зависимость от партнеров.

• Коллективные инвестиции. В России есть фонд, который привлекает коллективные инвестиции «Активо флиппинг». Работу таких фондов контролирует ЦБ РФ. Фонд — это надежный и проверенный временем инструмент, который позволяет участвовать в дорогих проектах.

Кейс с флиппинг-проектом

Данный кейс представлен как проект создателей фонда «Активо флиппинг». Инвесторы, которые участвовали в этом проекте, не занимались ремонтом и другими вопросами. Для них это были полностью пассивные инвестиции.

Квартира 88 м2 была куплена в ЖК Prime Park за 49,5 млн рублей. Это премиум-класс, ЖК находится в Москве, на ул. Ленинградский пр-т, д. 37/3. В квартире был сделан ремонт за 12,3 млн рублей, через 9 месяцев объект был реализован по стоимости 76 млн рублей. Таким образом, прибыль инвесторов составила 14,2 млн рублей (+23% доходность от цикла сделки).

Вывод

Успех во флиппинге зависит от способности инвестора правильно выбрать нишу, грамотно управлять процессом ремонта и эффективно продавать готовый продукт.

Если инвестор не обладает ресурсами (деньгами, знаниями), чтобы самостоятельно выстроить бизнес по флиппингу, можно рассмотреть инвестирование в частные проекты или в фонд, что является более надежным способом.