Недвижимость в Санкт-Петербурге чаще покупают по рыночным ставкам
- 15:30 30 июня
- erazumov
В преддверии Финансового конгресса Банка России, который пройдёт в Санкт-Петербурге с 1 по 3 июля, Домклик проанализировал ипотечный рынок Северной столицы и области.
Хотя рынки недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области подвержены тем же факторам, что и в остальной России, у них есть ряд особенностей, которые позволяют выделить Северную столицу и Ленинградскую область на общем фоне. За последние годы в городе и в области сформировался свой баланс между субсидированной и рыночной ипотекой, а также приобретаемыми типами жилья. При этом, несмотря на географическую близость и тесную экономическую интеграцию, ипотечные рынки Петербурга и Ленобласти демонстрируют разную динамику.
В Санкт-Петербурге чаще берут ипотечные кредиты по рыночным ставкам
Одна из особенностей Санкт-Петербурга – более высокая доля рыночных ипотек, чем в среднем по России. По итогам первой половины 2026 года процент базовых ипотечных выдач в общем объеме ипотечных кредитов на покупку объектов в Санкт-Петербурге достиг 45,2%, тогда как в Ленинградской области этот показатель составляет 32,9% – близко к показателям по России, где по итогам 6 месяцев доля рыночных программ достигла 33,2%. Что касается распределения по количеству выданных кредитов, то здесь разрыв ещё выше: 63,3% от общего числа ипотек в Санкт-Петербурге за 2026 год выданы по базовым программам, тогда как по России этот показатель на уровне 52,8%, а в Ленобласти 53,1%.
Рост доли рыночных выдач начался со второй половины 2025 года, когда был запущен процесс постепенного снижения ключевой ставки ЦБ. К сентябрю-октябрю 2025 года доля рыночных выдач по сумме в Петербурге поднималась до 28,5%, в то время как в Ленобласти показатель был заметно скромнее – 21,1%, что даже ниже общероссийского уровня в 23,9%. Процент базовых ипотек в общем объеме выдач снизился во время ажиотажного спроса на Семейную ипотеку в преддверии анонсированных ограничений. После вступления в силу последних доля рыночных программ в Санкт-Петербурге резко выросла: с 20% в январе до 57,3% (+37,3 п.п.) в феврале, когда начали действовать новые условия Семейной ипотеки и закончился ажиотаж. Ленинградская область отреагировала схожим образом, но менее выраженно: рост с 16% до 45,6% (+29,6 п.п.). В целом по России показатели менялись ещё более плавно: в феврале доля базовых программ выросла с 17,3% до 38%, прибавив 20,7 п.п.
Сейчас, в преддверии новых анонсированных изменений в условиях выдачи Семейной ипотеки, доля госпрограмм в выдачах несколько выросла. При этом рынок Санкт-Петербурга отреагировал более остро: выдачи рыночных программ в июне по сравнению с маем снизились на 10,4 п.п. (с 55,5% до 45,1%), тогда как в целом по стране снижение не превысило 2 п.п. (с 37,9% до 36%). Ленобласть показала близкую к общероссийской динамику, потеряв лишь 1,3 п.п. (с 35,1% до 33,8%). Нынешний всплеск спроса на Семейную ипотеку оказался менее значительным из-за сезонности.
При этом единственная программа господдержки, распространяющаяся на покупку недвижимости в Санкт-Петербурге – это Семейная ипотека, а в Ленинградской области добавляется IT-ипотека, однако её доля в общем объёме выдач в регионе менее 2%.
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области первичная недвижимость чаще приобретается по рыночным ставкам
В качестве объяснения более серьёзных позиций базовых программ на ипотечном рынке Санкт-Петербурга можно было бы использовать аргумент о преобладании в городе вторичной недвижимости в сделках. Однако распределение вторичной и первичной недвижимости в ипотеке практически не отличается от общероссийского. Если в 2026 году в целом по России без учёта Северной столицы и Ленобласти на первичную недвижимость пришлось 70,6% объема выдач, то в Санкт-Петербурге – 70,4%. Ленинградская область на их фоне ощутимо выделяется: здесь на новостройки приходится 83,1% объёма выдач. Это максимальный показатель, что объясняется активной застройкой пригородных территорий и более доступными ценами на новостройки по сравнению с городскими.
Фактически, в Санкт-Петербурге намного чаще берут первичную недвижимость в рыночную ипотеку. Если в 2026 году на квартиры в новостройках по стране пришлось только 21,5% от общего объема базовых ипотек без учёта загородной недвижимости, то в Санкт-Петербурге этот показатель составил 32,3%. В Ленинградской области ситуация иная: процент новостроек в рыночной ипотеке составляет 48,7% – почти половина всего объёма. Высокая доля первичной недвижимости в рыночных выдачах Ленобласти также связана с общим доминированием новостроек в структуре предложения региона.
По состоянию на конец июня 2026 года доля нового жилья в экспозиции Петербурга составляла 56,3%, в Ленинградской области – 69,1%, а в среднем по России – 53,1%. В ипотечных сделках процент новостроек ощутимо выше, чем в предложении (70,4% против 56,3% в Петербурге, 83,1% против 69,1% в Ленобласти). Особенно ярко этот разрыв заметен в Ленинградской области, где вторичный рынок занимает лишь 30,9% предложения, но в сделках его доля ещё меньше – 16,9%. Фактически спрос сконцентрирован на новостройках с господдержкой, а вторичка накапливается в экспозиции, ожидая своего покупателя.
Студии и однокомнатные квартиры занимают более половины рынка Санкт-Петербурга и Ленобласти
В Северной столице однокомнатные квартиры и студии заняли 54,1% от общего числа выдач, в Ленинградской области – 55%, тогда как по России без учёта этих двух регионов показатель составил 40,1%. Оба рынка Петербургского региона демонстрируют синхронный тренд на компактное жильё, заметно опережая общероссийский уровень. Разрыв выглядит закономерным, если учесть, что петербуржцы и жители Ленобласти значительно чаще берут ипотеку по рыночным ставкам, выбирая более доступное по цене малогабаритное жильё.
Двухкомнатные квартиры в Петербурге и Ленобласти востребованы одинаково: 28,6% и 27,2% соответственно, в среднем по России на них приходится 36%. Схожее распределение и по трёхкомнатным: 12,5% в Петербурге, 12,8% в Ленобласти против 18,2% по стране. Крупногабаритные объекты с четырьмя и более комнатами занимают сопоставимую долю во всех трёх случаях: от 4,8% в Петербурге до 5,7% в среднем по России.
Структура предложения схожая, но малогабаритное жильё доминирует прежде всего в сегменте новостроек. На первичном рынке Петербурга студии и однокомнатные занимают 66,1% экспозиции, в Ленобласти – 73,8%, а по России – 47,5%. Вторичный рынок выглядит более сбалансированным: здесь на квартиры с одной комнатой приходится 43% в Петербурге, 49,4% в Ленобласти и 34,5% по стране. Преобладание малогабаритных форматов в Ленинградской области отражает структуру жилого фонда, сформированного активной застройкой последних 10-15 лет.
Медианная площадь приобретаемого жилья в Петербурге составляет 38,4 кв. м – почти на 10 квадратных метров меньше, чем в среднем по России (48,2 кв. м). Ленинградская область занимает промежуточную позицию с показателем 42,4 кв. м.
В Санкт-Петербурге медианный год постройки приобретаемой вторичной недвижимости – 1984, в остальной России – 1986, а в Ленинградской области – 2013. В Северной столице значительную долю вторички составляет советский жилой фонд, который формировал спальные районы города. Кроме того, в городе высокая доля исторической жилой недвижимости – более 12% готового жилья на витрине объявлений находится в домах, построенных до 1925 года.
Фактически половина всех сделок с вторичной недвижимостью в области приходится на дома, построенные за последние 10-13 лет. Это следствие активной застройки пригородных территорий в последние десятилетия, и теперь на вторичный рынок выходит более свежий фонд.
Как считали аналитики:
Для анализа были использованы данные об ипотечных сделках Сбера за период с 1 января 2025 года по 30 июня 2026 года, а также данные об активных объявлениях на витрине Домклик по состоянию на середину июня 2026 года. География анализа включает Санкт-Петербург, Ленинградскую область и остальную Россию без учёта этих двух регионов. Все показатели рассчитаны в разрезе трёх территорий.